賃貸物件選びから契約までの6つのステップ
お部屋探しや引っ越しを成功させるためには、何件かの物件を実際にご覧になることが重要です。そのためにも、希望条件の優先順位を決めておくことや、契約の流れをしっかりと理解しておくことが必要です。
そうすることで、効率よく希望の物件に出会うチャンスが増えます！ 納得のいく物件に出会えるまで、根気よく探しましょう。もしそこで、気に入った物件が見つかったら、物件確認のお問い合わせをどんどんしていきましょう！
- 賃貸物件選び
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まずは、賃貸で賃貸.com (当サイト)などのインターネットや情報誌などで、希望する賃貸物件を探します。また、探しながら、条件を絞り込んでいくようにすると良いでしょう。
- 賃貸業者 (不動産会社) へお問い合わせ
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住んでみたいと思う物件が決まったら、その賃貸物件を掲載している賃貸業者 (不動産会社) の店舗へ問い合わせします。インターネットや情報誌での物件情報だけでは、希望条件を満たしているかどうかを見極めるのは難しいので、問い合わせの際に、室内の詳細や空き室状況など、より詳しく聞くようにしましょう。スグに物件の下見をするのも良いですが、じっくり検討したい場合は、資料を送ってもらうようにしましょう。
- 賃貸物件の下見
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続いて、下見したい物件があれば、問い合わせした物件を実際に見ます。不動産会社に連絡し、下見の日取りを決めましょう。自身の目で確かめることで、お部屋の雰囲気や付近環境など、図面や写真だけでは掴みにくい部分が実際に確認できます。
下見時には、ほとんどの場合、問い合わせ先の不動産会社スタッフや、場合によっては物件の大家さんや管理会社の方も、一緒に物件を回ることになります。気になることや質問などは遠慮せずに、どんなことでも質問していくようにしましょう。
- 賃貸契約の申込
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下見の終え、住みたい物件が決定したら、申込の手続きに入ります。申込の際には、入居への意思表示に「手付け金」や「申込金」が必要になることが多く、その金額はおおよそ家賃の1ヶ月分ですが、金額などはまちまちで元々正式に決められているものでもないので、不動産会社によっては相談や交渉に応じてくれる場合もあります。（申込金は初期費用に充当されます）
申込金を支払うことで、他の入居希望者はその部屋を申し込むことができなくなりますが、完全な予約状態ではないので、マナーの点からも、その後の決断は速やかに行うようにしましょう。
※申込金を支払う際には必ず「預り証」を発行してもらいましょう。トラブルを未然に防ぐことができます。またキャンセルした場合に申込金がかえってくるかどうかも確認しましょう。
- 賃貸入居者審査
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申込み後、大家さんや管理会社による「入居者審査」が実施されます。主な審査内容は申込み者や連帯保証人に十分な支払能力があるかどうか、入居後のルールを守ってくれそうか、物件を大切に使ってくれるかなどです。ごくまれに大家さんに面接を兼ねて挨拶に出向く場合もあります。ペット可の物件の場合はペットに関する審査も行われます。
- 賃貸契約完了
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入居者審査にパスしたら、契約前の最終確認として、宅地建物取引主任者から顔写真の入った資格証が提示された上で重要事項の説明を受け、建物賃貸借契約の締結をします。ほとんどの場合、契約手続きは不動産会社に出向いて行うことになります。
重要事項の説明を聞いた後に、重要事項説明書に「説明を受けた」という署名・捺印を行ってから、いよいよ賃貸借契約書を確認し、署名・捺印します。契約書の署名・押印が必要な個所はかなり多いので、指示に従って順序よく片付けていくようにしましょう。
重要事項説明書と賃貸借契約書は、先方 (大家さん不動産会社) とあなたが、それぞれ保管しておくために通常2枚作成されます。
住民票・印鑑証明書など必要な書類を添え、前家賃・敷金・礼金・仲介手数料といった契約時に必要な費用を支払い、領収書（敷金のみは預かり証）を受け取ります。火災保険料の領収書、証書は、多くの場合、後日に保険会社から郵送されます。以上で、賃貸契約は終了は完了し、お部屋の鍵が渡されます。鍵の預かり証に署名・捺印が必要な場合もあります。その後、引っ越し荷物を搬入し、入居を開始します。
※契約当日は時間が結構かかるので、3～4時間程度の余裕をもったスケジュールで臨むようにしましょう。
賃貸契約における、重要事項の確認ポイント
きちんとした不動産会社なら、重要事項の説明が終わると「目を通して下さい」と確認を求められます。これまでの物件広告などの表示内容と、異なる点がないか、下見時にあった設備が間違いなく付帯されているか、などがチェックのポイントとなります。
家賃や禁止項目の緩和などの交渉は、契約書に署名・捺印をする前に行う必要があるので、不明な点や疑問がある場合は、あやふやにせずに、その場ですぐに確認しておくことが、とても重要です。
| ●家賃・支払方法 | 家賃は事前の説明通りの金額であることをチェックします。また、銀行等への振り込み、自動引き落し、大家さんへの直接支払いになるか、支払い方法を確認します。 |
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| ●更新料 | 賃貸物件は、ほとんどの場合に1年か2年の契約となります。その契約期間を終了する更新時に「更新料」が発生する場合があります。大半は家賃の一ヶ月分ですが、例外もあるので、よく確認しておきましょう。 ※住宅金融公庫融資の物件は、大家さんは礼金と同じく更新料を請求することはできません。 |
| ●契約の解除 | 大家さん側で契約解除を宣告できる事例、例えば家賃滞納が一定以上あった場合など、が記載されています。 |
| ●解約 | 解約の際の申し出期限が記載されています。1ヶ月前のところもあれば、2ヶ月前に言わなければいけないところもあります。忘れてしまうと予想外の出費になってしまうことがあるので、注意するようにしましょう。 |
| ●敷金返還 | 記載があった場合の必須チェック項目です。一般的には、退去時の部屋の著しい破損・汚損などにより、修繕費が発生した場合のみに敷金から差し引かれる、とされますが、「あらかじめ賃料の○○％あるいは○○円は部屋の補修に充当する」などと定めている場合もあるので、注意が必要です。 |
| ●禁止事項 | 本来の目的以外の使用、ペット飼育の禁止、賃借権の譲渡・転貸や、構造や造作の変更、などの禁止項目がまとめられています。もし、その内容に違反すると退去が命じられてしまいます。 |
| ●特約条項 | ここに何か記載がある場合は、大家さんが重要視している内容が多いので、必ず内容をチェックするようにしましょう。楽器の使用・ペットの飼育・子供の入居が不可とするなどの条件が特記事項としてある場合があります。もし、不明な個所が少しでもあれば、納得がいくまでよく確認するようにしましょう。 |
賃貸契約日までに必要とされるもの一例
賃貸契約に必要な書類などは不動産会社により、その内容はかなり異なりますので、事前に確認するようにしましょう。
- ▽住民票
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本籍や住所を記載したもの。入居する人全員分が必要です。区役所や市役所などで発行されます。
- ▽印鑑・印鑑証明書
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契約者が契約時に使用する印鑑の信用を保証するものです。区役所や市役所などで発行されます。申込みした本人の印鑑証明書に加え、連帯保証人の印鑑証明書が必要となることもあります。
- ▽保証人の同意書
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賃貸契約に保証人が同意することを証明するものです。定められた書式を求められる場合があるので確認が必要です。
- ▽収入を証明するもの (源泉徴収票・納税証明など)
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契約者本人の収入を証明するものです。会社員なら源泉徴収票、フリー・自営業の場合は、その年の確定申告書、納税証明などを提出します。入居希望者が学生である場合は、保護者や連帯保証人の収入を証明する源泉徴収票や納税証明書が求められます。
- ▽銀行口座・銀行印
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家賃が銀行引き落としの場合には必要となります。
- ▽必要費用
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敷金・礼金・仲介手数料・前家賃・火災保険料など。事前に必要な合計金額が提示されるので、その金額を現金で用意しておきます。前もって振り込む場合もあります。金額の目安は家賃の6カ月分程度です。
賃貸契約の保証人について
賃貸契約の際には、契約者が成人でも、保証人 (署名・捺印) が要求されます。通常、契約することが決ると、不動産会社から手渡される書類に、保証人直筆の署名・捺印が必要となります。
保証人とは、万が一に契約者本人が支払不能に陥った場合などに、本人に代わって支払義務が発生しますので、支払能力を契約者本人同様に入念に時間をかけてチェックされます。また、遠方に保証人がいる場合などは、郵送で何度かやりとりする必要も生じることもあります。引っ越しを考えたら早めに候補者にお願いするようにしましょう。
保証人には親が最も有力候補ですが、親戚、会社の上司等もお願いできるのであれば、大丈夫でしょう。しかし、実家が遠い場合や、親が定年退職した後の場合などには、契約者の近くに住む、安定した収入のある親戚などの方が、事が円滑に運ぶケースもあるようです。